Les points indispensables à contrôler lors l’achat d’un bien immobilier

Quand on projette d’acheter un bien immobilier, on dresse une liste de critères : le nombre de pièces, les superficies, le style décoratif, la localisation, le budget…. Du coup, quand on arrive à cocher toutes les cases en visitant un appartement ou un logement, le coup de cœur se manifeste très vite. Cependant, il ne faut pas négliger les aspects techniques pour se protéger des mauvaises surprises après l’installation. Voici donc les points à vérifier avant de signer l’acte de vente.

Observez l’état de la plomberie et de l’électricité

Les installations doivent être fonctionnelles et se conformer aux normes en vigueur faute de quoi vous risquez de manquer de confort. Dans le pire des cas, une plomberie défaillante peut occasionner de sérieux dégâts des eaux et l’électricité peut être source d’accidents domestiques.

Lors de la première visite, vérifiez que les réseaux sont en parfait état. Relevez les anomalies éventuelles comme des traces d’humidité, des fils qui pendent, des interrupteurs mal fixés, des tuyaux rouillés, etc. Profitez aussi de votre présence sur les lieux pour tester ces installations. Ouvrez et fermez les robinets, tirez la chasse dans les toilettes, allumez les lumières.

Si vous remarquez des dysfonctionnements, contactez une entreprise ou un artisan spécialisé pour un diagnostic. Vous serez fixé sur la nature du problème et les solutions envisageables. Par ailleurs, le devis vous aidera à évaluer les dépenses supplémentaires à prévoir si vous décidez d’acheter le bien malgré tout.
Même en l’absence d’anomalie, vous êtes en droit de revenir avec un professionnel qui vous confirmera ou non que les installations sont parfaitement fonctionnelles.

Le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière

Ce n’est pas le premier facteur de choix qui vient à l’esprit lorsque l’on prévoit l’achat d’un bien immobilier. Pourtant, devenir propriétaire implique le paiement de taxes.

La taxe d’habitation est prise en charge par l’occupant au 1er janvier, qu’il soit locataire ou propriétaire. Quant à la taxe foncière, elle est à la charge du propriétaire. Les montants respectifs sont calculés en fonction de la valeur locative cadastrale du bien. Le montant est donc passible de modification selon les travaux réalisés et les changements opérés depuis le dernier paiement.

Le propriétaire actuel doit être capable de vous communiquer les montants de ces taxes mais pour plus de certitude, mieux vaut vous rapprocher du centre des impôts.

Renseignez-vous concernant les charges de la copropriété

Si vous vous intéressez à un bien en copropriété, vous devez garder à l’esprit qu’il faudra vous acquitter de certaines charges. Chaque copropriétaire doit en effet participer aux frais d’entretien : ravalement de façade, entretien du jardin, chauffage central collectif, gardiennage….

Demandez le montant des charges de copropriété sur les deux dernières années et informez-vous sur la répartition.

Les derniers travaux effectués dans l’immeuble, la résidence ou la copropriété

Il est avantageux d’acheter un bien immobilier récemment rénové. S’il peut être plus cher à l’achat, vous avez l’assurance de profiter d’un confort optimal et vous n’aurez pas d’enveloppe travaux à prévoir. Pour cela, renseignez-vous sur les travaux réalisés et les dates auxquelles ils ont été effectués. Isolation, réfection de toiture, interventions sur la façade, remplacement des vitrages… chaque détail compte. Par ailleurs, demandez si les travaux ont été réalisés par le propriétaire ou s’il a engagé des professionnels certifiés. Dans le premier cas, vous ne serez pas éligible aux indemnisations en cas de sinistre. Dans le second, vous pourrez faire jouer les garanties.

Concernant une copropriété, renseignez-vous également sur l’existence de travaux votés mais qui n’ont pas encore été exécutés. Ils risquent d’alourdir les charges alors autant vous préparer.

Les diagnostics immobilier obligatoires

Une vente immobilière ne peut avoir lieu sans que les diagnostics obligatoires n’aient été réalisés. Si le vendeur ne peut vous fournir les rapports correspondants, passez votre chemin !

Le diagnostic de repérage amiante est obligatoire pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Les rapports diagnostic émis avant avril 2013 sont obsolètes tandis que ceux émis après cette date sont à validité illimitée.

Le diagnostic plomb s’impose si le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. La durée de validité dépend alors du résultat : 12 mois pour une concentration plus élevée que le seuil de référence et illimité en-deçà.

Les diagnostics gaz et électricité concernent les installations de 15 ans et plus. Ils sont à renouveler tous les 3 ans. Soyez donc vigilent sur la date qui figure sur le rapport.

Si le bien immobilier est construit dans une zone définie à risque par un arrêté, il est nécessaire d’établir un ERP (comprenez “état des risques et pollution”). Le document n’est valide que 6 mois après quoi il devra être renouvelé.

Le diagnostic termites se renouvelle tous les 6 mois. Il s’applique exclusivement aux zones faisant l’objet d’une infestation. Ces secteurs sont fixés par arrêté.

Assurez-vous également que le mesurage est conforme aux exigences de la loi Carrez. Les superficies indiquées sont à validité illimitée tant que des travaux ne les modifient pas.

Tous les diagnostics doivent être établis par des professionnels comme Amiante Diagnostic et sont à la charge du vendeur.

Demandez à voir le diagnostic énergétique

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique fait partie des diagnostics obligatoires et concerne tous les biens immobiliers équipés d’un système de chauffage. La réalisation du DPE ne dépend ni de l’année de construction ni de la date d’obtention du permis de construire. Le résultat conserve sa validité sur 10 ans en l’absence de travaux pouvant modifier les performances énergétiques du logement.

Le rapport du DPE mentionne toutes les préconisations qui permettraient de réduire les consommations énergétiques du bien et donc d’améliorer ses performances. Cela peut concerner le remplacement du système de chauffage, la réalisation de travaux d’isolation sur des postes spécifiques (sol, toiture, murs…) et plus encore.

La vétusté et l’humidité de l’appartement

Une analyse visuelle vous permettra d’évaluer ce critère. Vérifiez l’état de la peinture et du papier peint. Voyez si des carrelages sont fissurés ou manquants. Inspectez la menuiserie, les éléments en plâtre, la boiserie. Dans l’idéal, tout devrait être nickel. Cependant, des détériorations dues à l’usure naturelle ne représentent pas nécessairement un problème. En revanche, les problèmes d’humidité sont à prendre au sérieux pour éviter les désordres architecturaux et les soucis de santé.

Là encore, faites appel à des professionnels qui sauront évaluer l’état de vétusté du bien et déterminer s’il y a des problèmes d’humidité à traiter ou non.

Se poser les bonnes questions et procéder à des analyses techniques méthodiques sont des précautions indispensables pour un achat judicieux. Vous pouvez réaliser certaines vérifications vous-même mais il est préférable de vous faire épauler par des spécialistes à l’occasion d’une contre-visite afin de réduire considérablement les risques d’erreur.